Wiele osób zdaje sobie sprawę z faktu, że oprocentowanie kredytu może być stałe lub zmienne. Czasami klient może sam zdecydować, którą opcję woli, nie da się jednak ukryć, że pewne typy kredytów są częściej powiązane z tym pierwszym typem oprocentowania, a inne drugim. Banki zazwyczaj stawiają na stałe oprocentowanie w przypadku kredytów krótkoterminowych, a zmienne długoterminowych (ponieważ im dłuższy okres spłaty, tym większa szansa, że przeciętne oprocentowanie zmieni się na niekorzyść banku). Nie oznacza jednak, że nie ma od tej reguły żadnych wyjątków, takich jak, chociażby kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. Kredyty na dom lub mieszkanie są z reguły udzielane na co najmniej kilkanaście, jeśli nie kilkadziesiąt lat, a mimo to można napotkać na ich oferty, w których oprocentowanie będzie takie same – przynajmniej przez pewien czas. Tak więc, jak działa taki typ kredytu? Czy rzeczywiście oprocentowanie nie ulega zmianie i czy warto zaciągnąć takie zobowiązanie, czy też lepszym rozwiązaniem jest kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym? Wszystkiego najważniejsze informacje na ten temat zostały zebrane poniżej. Jak działa kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem? Żeby wyjaśnić, jak działa kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, w pierwszej kolejności trzeba omówić, czym właściwie jest oprocentowanie. Wyraża się je, jak sama nazwa wskazuje, w procentach, a od jego wysokości zależy kwota odsetek od kredytu. Oprocentowanie to opłata, jaką bank pobiera za okres, w którym kredytobiorca ma dostęp do użyczonych mu środków. Im wyższe oprocentowanie, tym wyższy ostateczny koszt zobowiązania. W przypadku kredytów hipotecznych udzielanych w złotówkach, na oprocentowanie składają się dwa czynniki: zmienna stopa procentowa WIBOR (na wysokość, której banki nie mają wpływu) oraz marża, ustalona przez kredytodawcę. WIBOR może się zmieniać bardzo często, dlatego w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem banki przyjmują zazwyczaj aktualizowaną raz na 3 miesiące stawkę oprocentowania WIBOR 3M. Pozwala to obliczyć z góry wysokość rat kredytu na następne trzy miesiące, po którym to czasie kolejne raty mogą zmaleć lub wzrosnąć, jeśli w tym czasie zmianie ulegnie WIBOR. 1 Źródło: https://forsal.pl/nieruchomosci/artykuly/8077476,co-dalej-z-rynkiem-mieszkaniowym-oto-najwazniejsze-prognozy.html Inaczej jest jednak jeśli chodzi o kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. W takim wypadku stawka oprocentowania jest ustalana w momencie przygotowywania umowy kredytowej i obowiązuje dla każdej raty przez określony okres, niezależnie od wahań WIBOR-u. Zależna jest od stopy bazowej i marży. Trzeba przy tym zaznaczyć, że zazwyczaj taki kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem będzie miał oprocentowanie stałe jedynie przez pierwsze kilka lat spłaty zobowiązania, po czym zobowiązanie przechodzi na tryb spłaty typowy dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym. Jednocześnie niektóre banki pozwalają na, po upływie pierwszych kilku lat ze stałym oprocentowaniem, podpisać aneks do umowy i przedłużyć okres obowiązywania stałego oprocentowania, ale po dostosowaniu go do aktualnych warunków. Kolejna stawka stałego oprocentowania może więc nie być taka, jak ta ustalona w momencie podpisywania umowy. Dlaczego kredyty ze stałym oprocentowaniem są ograniczone czasowo? Można się zastanawiać, z czego wynika fakt, że kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem to zazwyczaj oferta ograniczona czasowo i po kilku latach (na przykład pięciu) zacznie być stosowana zmienna stawka oprocentowania. Jest to spowodowane dwoma kwestiami: długoterminowością kredytów hipotecznych, dynamiką zmian na polskim rynku usług finansowych. Kredyty hipoteczne można zaciągnąć na maksymalnie 35 lat – w tym czasie wiele może się zdarzyć w Polsce i na świecie. WIBOR, a wraz z nim typowe oprocentowanie dostępnych w danej chwili kredytów hipotecznych, może w każdej chwili znacząco wzrosnąć lub zmniejszyć się. Jako przykład można podać tutaj sytuację z 2020 roku, kiedy z powodu wyższej konieczności Komisja Nadzoru Finansowego zdecydowała o znaczącym obniżeniu stóp procentowych NBP. Wtedy też spadł WIBOR, a także zmieniła się na korzyść kredytobiorców ustalona ustawowo wysokość maksymalnego oprocentowania kredytu. Udzielając kredytu na 35 lat ze stałym oprocentowaniem, bank ryzykuje, że na przykład za 15 lat z powodu zmian w gospodarce dana osoba dalej będzie spłacała kredyt z oprocentowaniem 5,50%, podczas gdy bieżące kredyty będą udzielane z 10%-owym oprocentowaniem. Z oczywistym względów byłoby to niekorzystne dla wierzyciela. Odwrotna sytuacja może z kolei być niekorzystna dla kredytobiorcy. Po zaciągnięciu kredytu z 6%-owym oprocentowaniem po kilku czy kilkunastu latach może on żałować, kiedy to inni będą zaciągać w danej chwili kredyty z oprocentowaniem niższym. Przekształcanie kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem w kredyt z oprocentowaniem zmiennym po kilku latach z jednej strony pozwala klientowi sporo zyskać, jeśli w danym momencie oprocentowanie będzie niskie, ale jednocześnie ochroni jedną i drugą stronę przed długoterminowymi, dużymi zmianami na rynku usług finansowych w Polsce. Jaki jest koszt kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem? Oprocentowanie stałe, ustalone na podstawie stopy bazowej i marży, może być wyższe niż oprocentowanie zmienne oferowane przez bank w danej chwili, z uwagi na fakt, że to pierwsze jest dla wierzyciela bardziej ryzykowne. Dodatkowo, na ostateczny koszt zobowiązania wpływają takie kwestie, jak: kwota kredytu okres kredytowania wysokość oprocentowania po przekształceniu na oprocentowanie stałe (lub przy przedłużeniu oprocentowania stałego z nową stawką) prowizja opłaty dodatkowe Z tego względu przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji warto porównać oferty zarówno kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym, jak i zmiennym, w różnych bankach. Dobrym pomysłem może być także dowiedzenie się więcej na temat prognoz dotyczących stawek WIBOR w nadchodzących latach. Trzeba przy tym pamiętać, że nie wszystko da się w tym zakresie przewidzieć. W każdej chwili KNF może zdecydować o podniesieniu lub obniżeniu stóp procentowych NBP, lub może zdarzyć się coś innego, co wpłynie na sytuację na polskim rynku usług finansowych. Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem zapewnia stabilność, przynajmniej przez pewien czas – można być pewnym wysokości rat przez co najmniej kilka lat do przodu, w przeciwieństwie do kredytu z oprocentowaniem zmiennym, przy którym raty mogą zmieniać się co kilka miesięcy. Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – warunki Chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, musimy w dużej mierze liczyć się z takimi samymi warunkami i wymaganiami, jak w przypadku kredytu, który od początku posiada oprocentowanie zmienne. Oznacza to, że wymagane jest posiadanie stałego źródła dochodu i odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej, a także pozytywnej historii kredytowej. Zdolność kredytowa jest wyliczana na podstawie takich czynników, jak wysokość dochodów, forma zatrudnienia, aktualnie spłacane zobowiązania czy koszty utrzymania. Historia kredytowa zaś zawiera informacje na temat tego, czy dany klient spłacał swoje wcześniejsze kredyty i pożyczki w terminie. Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem jest zabezpieczony hipoteką i wymaga wniesienia wkładu własnego, którego minimalna wysokość ustalana jest przez bank. Nie może jednak być niższa niż 20% (lub 10%, w przypadku zakupu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego) wartości nieruchomości, w związku z zapisami Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Czy warto brać kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem? Trudno jest jednoznacznie wskazać, czy kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem jest opłacalny, czy też nie. Do każdego przypadku należy podchodzić indywidualnie. Wiele w tej kwestii zależy od takich czynników, jak: obecna sytuacja na polskim rynku usług finansowych (przede wszystkim wysokość stopy WIBOR i stóp procentowych NBP), możliwość przedłużenia stałego oprocentowania aneksem, wysokość marży w danej ofercie, w porównaniu z kredytami z oprocentowaniem zmiennym. W przypadku, kiedy aktualnie stopa bazowa jest niska, ale sytuacja na rynku jest niepewna i niedługo może dojść do podniesienia stóp procentowych NBP, a co za tym idzie zwiększenia się stopy WIBOR, zastanowienie się nad kredytem hipotecznym ze stałym oprocentowaniem może być dobrym rozwiązaniem. 2 Źródło: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Rada-Polityki-Pienieznej-ponownie-obniza-stopy-procentowe-7893373.html Istotne jest, czy dla danego kredytobiorcy ważna jest stabilność, jeśli chodzi o wysokość spłacanych rat. Trzeba też wziąć pod uwagę fakt, że większość banków nie pozwala na zmianę oprocentowania ze stałego na zmienne do momentu, aż upłynie ustalony na początku okres (czyli zazwyczaj 5 lat). Dopiero potem kredyt przechodzi w tryb zmiennego oprocentowania bądź też można, jeśli wierzyciel daje taką opcję, zaktualizować stawkę stałego oprocentowania na kolejne kilka lat. Czy można zmienić oprocentowanie ze zmiennego na stałe w kredycie hipotecznym? Jeśli ktoś już ma kredyt ze zmiennym oprocentowaniem, a nie dopiero zastanawia się nad kredytem na dom lub mieszkanie, może interesować go możliwość przejścia na oprocentowanie stałe już w trakcie spłaty długu. Odpowiedź na pytanie, czy jest to możliwe, zależna jest od woli danego banku. Niektóre instytucje pozwalają na zmianę produktów hipotecznych na okresową stopę stałą w trakcie spłaty, aczkolwiek może się to wiązać z pewnymi warunkami. Przede wszystkim najprawdopodobniej będzie to możliwe tylko w przypadku kredytów, których okres spłaty wynosi jeszcze co najmniej kilka lat. Szczegółowych informacji na ten temat warto szukać na stronie internetowej swojego banku – w każdej instytucji taka procedura może wyglądać nieco inaczej. Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – podsumowanie Kredyty na mieszkanie czy dom większości osób zapewne kojarzą się ze zmiennym oprocentowaniem. Nie bez powodu – kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem co prawda istnieje, ale zazwyczaj taka oferta jest ograniczona czasowo i po jakimś czasie zobowiązanie przechodzi na oprocentowanie zmienne. Ma to być zabezpieczeniem zarówno dla banku, jak i dla klienta, na wypadek, gdyby po jakimś czasie oprocentowanie ustalone przy zaciąganiu zobowiązania okazało się mocno odbiegać od aktualnych warunków rynkowych. Jeśli byłoby ono zbyt niskie, oznaczałoby stratę dla banku, a jeśli zbyt wysokie – problem dla kredytobiorcy. Trzeba przy tym pamiętać, że sam fakt, iż dana oferta gwarantuje stałe oprocentowanie przez określony okres, nie oznacza to, że jest ona korzystna. Wynika to z faktu, że na oprocentowanie składa się nie tylko WIBOR, który od 2020 roku jest niski z uwagi na wielokrotne obniżenie stóp procentowych NBP, ale też marża. W związku z tym koniecznie należy dokładnie przeanalizować każdą ofertę pod wszystkimi kątami i dopiero wtedy podjąć decyzję odnośnie do tego, czy sprawdzi się ona w danej sytuacji, czy też nie.
