Oprocentowanie stałe czy zmienne przy kredycie – na jakie się zdecydować?

Zaciągając kredyt hipoteczny, można zdecydować o tym, czy jego oprocentowanie będzie zmienne czy stałe (przez okres 5-10 lat). Każda z opcji ma swoje wady i zalety – warto poznać je przed podpisaniem umowy kredytowej. Oprocentowanie stałe czy zmienne? To pytanie szczególnie w ostatnich miesiącach wybrzmiewało wielokrotnie, w obliczu szybko podnoszonych stóp procentowych, a co za tym idzie wysokości rat kredytów. Dowiedz się, na czym polegają różnice, jakie są wady i zalety każdego rozwiązania oraz czy warto wziąć kredyt ze stałym czy zmiennym oprocentowaniem.

Różnica między oprocentowaniem stałym a zmiennym

Zanim zdecydujesz o tym, czy zaciągać kredyt ze stałym oprocentowaniem czy zmiennym, dowiedz się, co w praktyce oznacza każdy z tych terminów:

• oprocentowanie stałe – stała stopa bazowa jest ustalana na dzień złożenia wniosku i obowiązuje – w zależności od oferty i banku – przez okres od 5 do 7 lat (z możliwością przedłużenia po tym czasie, ale już na innych, aktualnych na dany moment warunkach). Oznacza to stałą wysokość raty kredytowej, która jest odporna na zawirowania rynkowe i wzrost stóp procentowych. Kredytobiorca zyskuje, gdy stopy procentowe rosną, a traci, gdy te maleją,
• oprocentowanie zmienne – rata zmienia się wraz ze zmianą stóp procentowych i może maleć lub rosnąć. Zmiana wysokości wskaźnika WIBOR podyktowana decyzjami Rady Polityki Pieniężnej wpływa na kwotę zobowiązania. Jest ona aktualizowana zazwyczaj raz na kwartał (WIBOR 3M) lub raz na pół roku (WIBOR 6M).

W każdym wariancie na finalną wysokość oprocentowania raty składa się:

• marża banku – stała przez cały okres kredytowania (banki mają tendencję do podnoszenia marż, gdy stopy procentowe są niskie i do obniżania ich, kiedy stopy procentowe są wysokie. Obecnie osiągalne są wartości na poziomie 1,1% czy 1,79% – zazwyczaj w ramach ofert specjalnych i promocyjnych),
• WIBOR (niedługo zastępowany nowym wskaźnikiem) – stawka referencyjna, po której banki są gotowe pożyczać pieniądze innym bankom i która jest brana pod uwagę przy ustalaniu oprocentowania produktów kredytowych. Zmienia się wraz ze zmianą stóp procentowych ustalanych przez RPP.

Bez względu na to, czy wybierasz oprocentowanie zmienne czy stałe, marża banku pozostaje na stałym poziomie przez cały okres kredytowania. Marżę możesz negocjować, na jej obniżenie wpływa m.in. wysoki wkład własny, zakup ubezpieczenia na życie czy korzystanie z innych produktów bankowych. Na stopę referencyjną nie mamy wpływu.

Jakie oprocentowanie kredytu hipotecznego – stałe czy zmienne?

Decyzję o tym, jakie oprocentowanie jest lepsze – stałe czy zmienne, trzeba podjąć na podstawie własnych doświadczeń, sytuacji zawodowej, rodzinnej i ekonomicznej w Polsce i na świecie. Warto śledzić zmiany na rynku finansowym oraz prognozy specjalistów. Zawsze też można skonsultować się z doradcą kredytowym czy bankierem, ale nie mogą oni sugerować klientom żadnego konkretnego rozwiązania. Zatem decyzja o tym, czy wybrać oprocentowanie stałe czy zmienne w 2022, jest kwestia indywidualną. 

Poniżej przedstawiamy porównanie wad i zalet, kredytu hipotecznego z oprocentowaniem stałym i zmiennym:

Kredyt z oprocentowaniem stałym	Kredyt z oprocentowaniem zmiennym
Poczucie bezpieczeństwa i stabilizacji	Ryzyko wzrostu raty nawet o 100% i więcej
Możliwość przewidzenia wydatków w najbliższych latach	Oszczędność w sytuacji, gdy stopy procentowe są obniżane przez RPP (strata, gdy są podnoszone)
Stabilna rata niezależna od zmieniających się stóp procentowych	Dostępność – kredyty ze zmienną stopą procentową nadal się najpopularniejsze
Oszczędność w sytuacji, gdy stopy procentowe są podnoszone przez RPP (strata, gdy są obniżane)

Na pewno nieco inaczej wygląda kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym czy zmiennym w 2022 roku, jak w latach ubiegłych. Jeszcze 2 lata temu, w czasie pandemii, mieliśmy do czynienia z serią obniżek stóp procentowych, które doprowadziły do najniższych w historii.

Zastanawiasz się, co lepsze – oprocentowanie stałe czy zmienne. Odpowiadamy – to zależy od Twojej indywidualnej sytuacji ekonomicznej oraz czynników zewnętrznych, które są od nas niezależne. Pamiętaj, że kredyt hipoteczny to zobowiązanie na bardzo długi czas, nawet na 25-30 lat. Prawdopodobnie sytuacja na rynku zmieni się wielokrotnie, więc dzisiejszy dylemat oprocentowanie kredytu stałe czy zmienne za jakiś czas może być całkowicie nieaktualny.

Jak zmienić oprocentowanie zmienne na stałe?

Na szczęście decyzja o tym, czy wziąć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem czy zmiennym nie jest nieodwracalna. Oznacza to, że banki dają kredytobiorcom możliwość przejścia z jednej opcji na drugą, choć zazwyczaj wiąże się to z:

1. Złożeniem wniosku o zmianę (nie zawsze decyzja jest pozytywna!),
2. Ponownym wyliczeniem zdolności kredytowej,
3. Podpisaniem aneksu (może być dodatkowo płatny).

Wniosek mogą złożyć kredytobiorcy, którzy spełniają łącznie warunki:

• mają kredyt w walucie PLN,
• ich kredyt został w całości wypłacony,
• mają zdolność kredytową i spłacają raty terminowo (pozytywna weryfikacja w BIK),
• do końca spłaty kredytu mają nie mniej niż 5/7/10 lat (w zależności od tego, na jaki okres chcą otrzymać oprocentowanie stałe).

Jak zmienić oprocentowanie zmienne na stałe? Obecnie jest to najczęstszy krok, na jaki decydują się kredytobiorcy. Oprocentowanie stałe bywa nawet niższe od zmiennego i pozwala przewidzieć wysokość raty w kolejnych latach. Dzięki temu łatwiej jest zarządzać domowym budżetem, planować wydatki i optymalizować koszty. Dla wielu kredytobiorców poczucie stabilizacji finansowej jest bezcenne.

Banki udzielające kredyt – oprocentowanie stałe czy zmienne?

Zastanawiasz się, czy w Twoim banku możliwy jest wybór pomiędzy stałym a zmiennym oprocentowaniem kredytu hipotecznego? Zgodnie z rekomendacją KNF, która wynikała ze specyfiki sektora kredytowego w czasie Covid, banki miały czas na to, aby wprowadzić do swojej oferty oprocentowanie stałe. Od 1 lipca 2021 roku wszystkie banki (z wyjątkiem spółdzielczych) musiały dostosować się do tych zmian. Dzisiaj oferując kredyt hipoteczny muszą przedstawić klientowi dwa warianty, aby ten zadecydował, jakie oprocentowanie – stałe czy zmienne preferuje.

Oto przykład oferty kredytowej banku ING[1] i porównanie, jak w praktyce kształtuje się stałe a zmienne oprocentowanie.

Oprocentowanie stałe:

Oprocentowanie zmienne:

Różnice w wysokości oprocentowania stałego a zmiennego są w ofercie standardowej i promocyjnej znikome.

Spójrzmy na te same warunki (wartość nieruchomości 300 000 złotych, wkład własny 60 000 złotych, wysokość kredytu 240 000 złotych i okres spłaty 30 lat) w mBanku. Oto, jak kształtuje się różnica między oprocentowaniem stałym a zmiennym:

Warto zauważyć, że aktualni klienci banku oraz/i ci, którzy deklarują wysokie, regularne wpływy na konto mogą liczyć na lepsze warunki. Gdy zastanawiają się, czy wziąć kredyt z oprocentowaniem stałym czy zmiennym, zawsze mogą zamówić rozmowę z doradcą.

Pamiętaj, że warunki kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem czy zmiennym mogą zostać zmodyfikowane. Masz możliwość złożenia wniosku o zmianę oprocentowania, ale jest ona rozpatrywana indywidualnie i nie zawsze decyzja analityków jest na Twoją korzyść (trzeba się liczyć z odmową).  

Kredyt gotówkowy oprocentowanie stałe czy zmienne?

Dylemat mogą mieć także osoby ubiegające się o kredyt gotówkowy – jakie lepsze oprocentowanie: stałe czy zmienne? Pomimo tego, że kwoty są niższe, a okresy spłaty krótsze niż przy kredycie hipotecznym, oprocentowanie kredytu zmienne czy stałe pozostaje kwestią wyboru. Jednak najpopularniejsze są te pierwsze, w których wysokość rat zmienia się wraz ze zmianą wskaźnika referencyjnego WIBOR. Raty stałe są możliwe w takich bankach jak ING, PKO BP czy Alior, ale też są ograniczone czasowo. Kredyt gotówkowy – oprocentowanie stałe czy zmienne? Poproś doradcę o symulację dla tych dwóch wariantów i porównaj je.

Co lepsze oprocentowanie stałe czy zmienne – podsumowanie

Obecna sytuacja rynkowa jest niezwykle dynamiczna, a przyszłość – trudna do przewidzenia. Jedno jest pewne, że dylemat stałe a zmienne oprocentowanie nie traci na aktualności. Szczególnie że w codziennych okolicznościach nominalne oprocentowanie stałe proponowane przez banki było wyższe od zmiennego. To logiczne, gdyż instytucja finansowa brała na siebie ryzyko związane ze zmianą stóp procentowych. Obecnie, gdy stopy są na poziomie najwyższym od 20 lat nie jest to już tak oczywiste. Można znaleźć sporo bankowych ofert, w których oprocentowanie stałe, jest niższe od zmiennego. Dowód? Bank PKO BP i jego oferta promocyjna[2]: Oprocentowanie niższe o 1,0 p.p. gdy podpisujesz umowę z 5-letnią stałą stopą procentową (tylko do 31.10.2022 r.).

Czy to sugeruje, że trend niedługo się odwróci? Decyzję każdy klient musi podjąć indywidualnie, pamiętając jednak o tym, że wniosek o przejściu z oprocentowania zmiennego na stałe i odwrotnie można złożyć w każdej chwili, pod warunkiem posiadania zdolności kredytowej. Jak zmienić oprocentowanie zmienne na stałe? Zapytaj swojego doradcy! Miej też na uwadze to, że oprocentowanie stałe bierzesz tylko na określony czas. Najdłuższy to obecnie 10 lat (BNP Paribas) i 7 lat (Alior Bank, Credit Agricole), a standardowo to 5 lat. Po tym czasie możesz kontynuować spłatę kredytu z oprocentowaniem stałym, ale na nowych warunkach zaproponowanych przez bank.