Z uwagi na wysokie ceny nieruchomości, dla wielu Polaków zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest jedynym sposobem na wejście w posiadanie własnego domu lub mieszkania. Trzeba jednak być świadomym tego, że z uwagi na długoterminowość i wysokie kwoty tego typu zobowiązań, warunki ich zaciągania znacznie różnią się od takich produktów finansowych, jak kredyt gotówkowy czy karta kredytowa. Jednym z elementów charakterystycznych kredytu hipotecznego, o którym można usłyszeć bardzo często, jest wkład własny. Zebranie go nie jest jednak łatwe i w wielu przypadkach może znacznie opóźnić zaciągnięcie upragnionego kredytu. Często można w związku z tym spotkać się z pytaniem: czy kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest możliwy? Jeśli nie, to w jaki sposób można obniżyć wkład własny do absolutnego minimum? Co to jest wkład własny? Zanim omówimy, czy kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest możliwy, warto w pierwszej kolejności wyjaśnić, czym właściwie jest wkład własny. Stosuje się go przede wszystkim w przypadku kredytów hipotecznych, ale jako ciekawostkę można dodać, że niekiedy jest potrzebny również przy innych typach zobowiązań (na przykład przy kredycie inwestycyjnym dla firm). Jest to kwota równa określonej procentowo części wartości nieruchomości, której zakup ma być sfinansowany kredytem. Wnosząc wkład własny do kredytu, kredytobiorca sprawia, że bank finansuje nie 100% wartości nieruchomości, a na przykład 80%. Dzięki temu nie tylko kredyt jest mniej kosztowny (z uwagi na niższy kapitał, a więc także niższe odsetki i inne koszty), ale również mniej ryzykowny dla kredytodawcy. Wynika to z faktu, że w przypadku problemów ze spłatą nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę, bank ma prawo do jej przejęcia i sprzedaży, aby pokryć dług. Może jednak być trudno sprzedać nieruchomość za kwotę równą 100% jej wartości – bardziej prawdopodobne jest spieniężenie jej za kwotę o kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt procent mniejszą. Dlatego dzięki wkładowi własnemu ze strony kredytobiorcy jest mniejsze prawdopodobieństwo, że nawet po sprzedaży domu lub mieszkania nie uda się w całości uregulować kredytu. Czy kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest możliwy? Aktualnie kredyt hipoteczny bez wkładu własnego nie jest możliwy. Natomiast można zaciągnąć kredyt hipoteczny bez wpłacania jakiejkolwiek gotówki, jako że istnieją także inne formy wkładu własnego, o których będzie można więcej przeczytać w dalszej części tego artykułu. Począwszy od 2017 roku, według rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, minimalna wysokość wkładu własnego wynosi 20% wartości kredytu. Tak więc na przykład w przypadku kredytu na nieruchomość o wartości 200 000 złotych, minimalny wkład własny musi wynosić co najmniej 40 000 złotych. Może być wyższy, ale nie ma możliwości, aby był niższy – z jednym wyjątkiem. Niektóre banki dopuszczają wkład własny na poziomie 10% wartości nieruchomości (czyli, przy nieruchomości wartej 200 000 złotych, byłoby to 20 000 złotych). Żeby jednak móc skorzystać z takiej oferty, trzeba wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu, które nie jest wymagane w przypadku wkładu na poziomie 20%. Jest to dodatkowy wydatek, który podnosi ostateczny koszt zobowiązania (który będzie wyższy również ze względu na większy kapitał kredytu, a co za tym idzie także większe odsetki). 1 Źródło: https://alebank.pl/kredyty-hipoteczne-bez-20-30-tysiecy-na-wklad-wlasny-i-oplaty-ani-rusz/?id=299804&catid=30291&cat2id=22871 Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – wkład własny to nie tylko gotówka Gotówka to najprostszy i najbardziej lubiany przez banki typ wkładu własnego. Mogą to być pieniądze zaoszczędzone z pensji, ale też na przykład otrzymane w darowiźnie od rodziny. Warto wiedzieć, że w przypadku darowizny między najbliższymi członkami rodziny (należącymi do zerowej grupy podatkowej), podatek od darowizn wynosi zero złotych. Warunkiem zwolnienia z podatku jest jednak wypełnienie w wyznaczonym czasie odpowiedniego formularza i złożenie go w odpowiednim dla miejsca zamieszkania urzędzie skarbowym. Niedozwolone jest natomiast wykorzystywanie jako wkład własny w kredycie hipotecznym środków pozyskanych z innego kredytu lub pożyczki. Wynika to z faktu, że pożyczka lub kredyt na wkład własny byłaby dodatkowym obciążeniem finansowym i mogłaby potencjalnie utrudnić terminową spłatę kredytu hipotecznego. Jednak nawet, jeśli nie dysponujemy odpowiednią ilością gotówki, nie oznacza to, że nie możemy wziąć upragnionego kredytu. W zależności od takich czynników, jak kwota kredytu i zasady panujące w danej instytucji finansowej, jako wkład własny mogą zostać przyjęte także na przykład: środki zgromadzone na IKE lub IKZE działka, na której ma być zbudowany dom inne nieruchomości obligacje skarbowe, akcje już zakupione materiały i inne wydatki związane z robotami budowlanymi. W tym ostatnim przypadku, a więc w razie poniesienia już jakichś kosztów związanych z materiałami i robotami budowlanymi, koniecznie należy zachowywać wszelkie faktury z tym związane. Bank może poprosić o ich przedstawienie, aby zaliczyć rzeczone wydatki do wkładu własnego. Dokładnych informacji na temat typów akceptowanego przez daną instytucję finansową wkładu własnego należy szukać na jej stronie internetowej. Warto też zwracać uwagę na ogłaszane przez rząd programy pomocy dla osób chcących zakupić własne mieszkanie – mogą one wiązać się na przykład właśnie z dopłatami do wkładu własnego. Od kiedy nie można wziąć kredyt hipotecznego bez wkładu własnego? Obecnie kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest niemożliwy, ale nie zawsze tak było. Jeszcze kilkanaście lat temu banki udzielały kredytów hipotecznych na 100% wartości nieruchomości, a swego czasu zdarzały się nawet kredyty na 120%. Uznano jednak, że kwestia ta musi zostać uregulowana prawnie ze względu na bezpieczeństwo zarówno kredytobiorców, jak i kredytodawców. W związku z tym w Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego znalazły się zapisy dotyczące wkładu własnego, w tym jego minimalnej wysokości. Żeby nie wprowadzać zmian zbyt gwałtownie, zdecydowano się na stopniowe podwyższanie progu wkładu własnego co roku, aż do momentu, aż osiągnie on optymalną wartość, a więc 20%. Na początek, w 2014 roku, wprowadzono minimalny wkład własny o wysokości 5% wartości nieruchomości. W 2015 roku wynosił on już 10%, rok później 15%, a od 2017 roku, jak już wcześniej wspomniano, obowiązuje stawka wkładu własnego 20% (z wyjątkiem sytuacji, w której niski wkład jest zabezpieczany ubezpieczeniem). Trzeba zaznaczyć, że to, że wysokość wkładu własnego ustabilizowała się i nie zmienia się od kilku lat, nie oznacza, że tak już pozostanie. Nie jest wykluczone, że w przyszłości zasady dotyczące wkładu własnego zostaną ponownie zmodyfikowane i jego stawka zostanie podniesiona lub zmniejszona. 2 Źródło: https://media.bik.pl/informacje-prasowe/658421/bik-indeks-popytu-na-kredyty-mieszkaniowe-wyniosl-w-marcu-2021-r-36-8 Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – podsumowanie Jak już wiemy, kredyt hipoteczny bez wkładu własnego nie jest obecnie możliwy i nic nie wskazuje na to, aby miało się to zmienić. Przeciwnie – niektóre banki decydują się nawet na podwyższanie wymaganego wkładu własnego ponad wartość rekomendowaną przez Komisję Nadzoru Finansowego. Dlatego też, jeśli ma się w planach wzięcie tego typu kredytu, nie pozostaje nic innego, jak obliczyć potrzebny wkład własny i zacząć zbierać wymaganą sumę. Warto pamiętać, że wkładem własnym niekoniecznie musi być gotówka, a mogą także być nim środki z IKE lub IKZE bądź też już posiadana działka, na której zostanie wybudowana nieruchomość. Dzięki takim alternatywom możliwe jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego bez posiadania dużych oszczędności. Należy jednak pamiętać, że w każdym banku mogą panować nieco inne zasady, dlatego w pierwszej kolejności trzeba sprawdzić, co wybrana instytucja akceptuje jako wkład własny.
