Decydując się na kredyt hipoteczny, należy rozważyć rodzaj rat, które będą spłacane. Zasadniczo do wyboru są raty stałe oraz malejące. W dzisiejszym artykule nasza uwaga zostanie skupiona na ratach malejących. Czym są raty malejące? Zanim powiemy o tym, czym jest rata malejąca, pragniemy zauważyć, że konstrukcja każdej raty kredytowej, niezależnie od tego, jaki rodzaj zostanie wybrany: czy rata malejąca, czy rata stała, składa się zawsze z tych samych elementów. Mowa tutaj o części kapitałowej i części odsetkowej. Część kapitałowa prezentuje dokładną kwotę, jaką pożycza się od banku. Jej spłata powoduje każdorazowe zmniejszanie się kwoty salda zadłużenia. Z kolei część odsetkowa jest niczym innym, jak wynagrodzeniem dla placówki bankowej tytułem udzielonego finansowania. Wysokość odsetek wynika bezpośrednio z oprocentowania kredytu, które jest sumą marży i stawki referencyjnej, w tym np. WIBOR. W kredytach hipotecznych o oprocentowaniu stałym oprocentowanie jest niezmienne. Zatem różnica, jaka występuje pomiędzy saldem a spłaconymi odsetkami dotyczy tylko i wyłącznie proporcji, jakie ustalane są w jednym czy drugim przypadku. Konstrukcję raty kredytowej demonstruje poniższe równanie: Rata kredytu = część kapitałowa + część odsetkowa Jak sama nazwa wskazuje, rata malejąca maleje. Otóż zmienia swoją wartość nominalną i na początku spłacania jest znacznie wyższa, a pod koniec okresu kredytowania jest niższa. Wszystkie kwoty podane są w harmonogramie spłaty kredytu dołączonym do umowy kredytowej. System rat malejących Osoba zaciągająca kredyt z ratą malejącą musi wiedzieć o tym, że potencjalne zobowiązanie będzie spłacać w systemie rat malejących. Rata malejąca jest ustalana tak, że bank rozdziela saldo do spłaty na równe raty, a następnie wylicza obowiązujące od aktualnego w danym momencie salda odsetki. To oznacza, że z upływem czasu proporcje również zmieniają się, jednak wartością zmienną jest wyłącznie wartość odsetek. Kwota spłaconego salda przez cały okres kredytowania jest praktycznie taka sama. Jak to się dokładnie odbywa? Część kapitałowa wyliczana jest poprzez podzielenie kwoty kredytu przez liczbę rat, np. dla 120 000 złotych na okres 10 lat część kapitałowa raty będzie wynosić niezmiennie 1 000 złotych. Natomiast odsetki szacowane są od zmniejszającego się każdego miesiąca kapitału. Dzięki temu kolejna rata jest niższa od poprzedniej. Oczywiście zasada ta jest spełniona wówczas, gdy wskaźnik WIBOR jest niezmienny lub ma tendencję spadkową. W momencie podwyższenia poziomu stóp procentowych może okazać się, że kwota raty malejącej wzrośnie. Symulator rat malejących: kwota kredytu: 400 000 złotych, okres kredytowania: 30 lat (360 rat), oprocentowanie: 4,00% (marża + stawka referencyjna WIBOR). Źródło: Finanse.rankomat.pl. Jak można spostrzec, system rat malejących charakteryzuje się wyższą ratą w początkowym okresie spłaty. Dla lepszego zobrazowania, przedstawiamy również konstrukcję pierwszej i ostatniej raty w systemie równych spłat. Źródło: Finanse.rankomat.pl. Z ukazanych danych wynika dość wyraźnie, że na początku okresu finansowania rata malejąca stanowi dużo większe obciążenie dla biorcy niż rata równa. Jak można odczytać, pierwsza rata malejąca kształtuje się na poziomie 2 444,44 złotych i jest o 28% wyższa od pierwszej raty stałej wynoszącej 1 909,66 złotych. Dodatkowo analizując zestawienie nie sposób nie wspomnieć o zmieniającej się w czasie proporcji pomiędzy częścią kapitałową i odsetkową w systemie rat równych. Ponadto przy spłacie kredytu z ratami malejącymi w rezultacie płaci się o 46 810,36 złotych mniej, niż przy wyborze rat równych. W razie skrócenia horyzontu czasowego finansowania, różnica ta będzie mniejsza, ale nadal odczuwalna. Przykładowo, dla kredytu o tych samych parametrach zaciąganego na okres 10 lat, przewaga na korzyść rat malejących zostanie zmniejszona do 5 309,99 złotych. Wcześniejsza spłata kredytu - raty malejące Spłata kredytu przed czasem z zastosowaniem rat malejących jest jak najbardziej możliwa. Dla jednostek zamykających kredyt przed terminem raty malejące są atrakcyjniejsze, ponieważ powodują szybszą spłatę salda zadłużenia. Zmiana kredytu na raty malejące Jeśli w trakcie okresu kredytowania pożyczający chce zmienić wysokość raty swojego zobowiązania, to raczej nie powinien spotkać się z odmową ze strony kredytodawcy. Niemniej, trzeba liczyć się z naliczeniem dodatkowych opłat. Zmiany w tym zakresie muszą być ujęte w aneksie do umowy kredytowej. Raty malejące – wady Kredyt z ratą malejącą - wady i zalety – nie ma co do tego wątpliwości, że nie jest on wolny zarówno od słabych, jak i mocnych stron. Przyjrzymy się im. Wady rat malejących są dość poważne. Tą najważniejszą jest to, iż na początku, przez pierwsze lata, są naprawdę bardzo wysokie (zdecydowanie wyższe niż przy opcji rosnącej). Tak więc w początkowym okresie spłaty zobowiązania znacznie mocniej obciążają budżet kredytobiorcy, gdyż mogą być nawet kilkadziesiąt procent wyższe od raty równej. Nie można też pominąć faktu, że wzrost stóp procentowych powoduje ponoszenie większych opłat, niż początkowo jest zakładane. Zasadne jest dysponowanie pewnymi oszczędnościami na taką okoliczność. Można powiedzieć, że raty malejące nie zapewniają względnej stabilności. Ponadto oczekują większej zdolności kredytowej, co jest równoznaczne z tym, iż niezbędne jest wykazanie się wysokimi dochodami, aby uzyskać kredyt. Co więcej, przy niższych zarobkach można otrzymać stosunkowo niewielkie finansowanie. Reasumując, wady raty malejącej to: przez pierwsze lata kredytowania, raty są naprawdę bardzo wysokie, trudno jest przewidzieć ewentualny wzrost stóp procentowych skutkujący podniesieniem wysokości comiesięcznych opłat, mniejsza stabilność, trudniejsze zarządzanie budżetem domowym, wymagana jest większa zdolność kredytowa, co jest równoznaczne z tym, iż potrzebne jest wykazanie się wysokimi dochodami, aby uzyskać kredyt. Raty malejące – zalety Rata malejąca posiada kilka atutów. Najistotniejszy dotyczy tego, że cena kredytu jest niższa. Kolejnym jest to, iż z czasem rata staje się coraz łagodniejsza, co sprawia, że łatwiej jest ją udźwignąć. Tym samym, z biegiem lat obciąża mniej budżet domowy. To nie pozostaje obojętne dla komfortu psychicznego. Poza tym konieczność spłacania salda praktycznie od początku kredytowania powoduje, że w perspektywie całego okresu kredytowego spłaca się mniej odsetek, a to stanowi nierzadko oszczędność na poziomie kilkudziesięciu tysięcy złotych. Podsumowując, zalety raty malejącej to: cena kredytu jest niższa, co daje wymierne oszczędności, z upływem czasu rata jest coraz łagodniejsza i łatwiejsza do udźwignięcia, oszczędność na odsetkach, większy komfort psychiczny dzięki gospodarności. Czy warto brać raty malejące (kiedy warto i komu się opłaca)? Jeśli zastanawiasz się nad tym, kiedy raty malejące są dobrym wyborem, spieszymy z podpowiedzią. Podjęcie ostatecznej decyzji w tej sprawie powinno być poprzedzone dokładną analizą. Wypada przekalkulować, czy to rozwiązanie jest korzystniejsze od rat stałych. Jak wykazaliśmy, raty malejące pozwalają zaoszczędzić na odsetkach, lecz w danym momencie są bardziej kosztowne. Ważne jest również to, że całkowity koszt kredytu jest niższy w stosunku do rat równych. To sugeruje, że z finansowego punktu widzenia system rat malejących jest dużo lepszy. Co ciekawe, pomimo, że w ogólnym rozrachunku kredyt z ratami malejącymi jest tańszy, to stosowany jest znacznie rzadziej aniżeli raty równe. Głównym powodem takiego stanu rzeczy jest niewątpliwie proces oceny zdolności kredytowej klienta. Tak naprawdę każdy indywidualnie powinien odpowiedzieć sobie na pytanie, czy wskazane jest decydowanie się na raty malejące. Istotne jest uwzględnienie swoich możliwości finansowych oraz oczekiwań. Końcowe rozstrzygnięcie podjętych rozważań powinno nastąpić w zgodzie ze sobą, przy zachowaniu zdroworozsądkowego podejścia. Zobacz: Raty równe czy malejące
