Kredyty hipoteczne to jedne z najpopularniejszych rodzajów zobowiązań finansowych w Polsce, z uwagi na wysokie ceny nieruchomości, uniemożliwiające wielu osobom zakupienie ich za gotówkę. Nawet, jeśli ktoś jeszcze nie brał takiego kredytu, zapewne kojarzy, że wiąże się z nim obowiązek wniesienia wkładu własnego. Kwota ta nie jest jednak dowolna, ponieważ istnieje coś takiego, jak minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym, poniżej którego banki nie mogą przyznawać kredytów, nawet, jeśli chciałyby to zrobić. Warto poszerzyć swoją wiedzę na ten temat, aby móc łatwo ustalić, jaki wkład własny będzie potrzebny przy wymarzonym kredycie hipotecznym i zawczasu zacząć oszczędzać wymaganą kwotę. W takim razie, jaki jest aktualnie minimalny wkład własny? Czym on właściwie jest i co można wykorzystać w ramach wkładu własnego – tylko gotówkę, czy również coś innego? Wszystkie te kwestie dokładnie wyjaśnimy poniżej. Minimalny wkład własny – czym jest i co może nim być? Minimalny wkład własny to kwota, którą kredytobiorca musi wnieść do kredytu hipotecznego, aby został mu on udzielony. Banki wymagają pokrycia części kosztu nieruchomości z własnych środków, ponieważ w ten sposób można upewnić się, że dana osoba jest zdolna do oszczędzania i rozsądnego zarządzania pieniędzmi, jest więc potencjalnie rzetelnym i godnym zaufania klientem. Co więcej, należy pamiętać, że zabezpieczenie hipoteką umożliwia kredytodawcy przejęcie i sprzedaż nieruchomości w razie problemu z regulowaniem rat. Podczas tego typu aukcji nieruchomość może być sprzedana za kwotę niższą od jej realnej wartości, w związku z czym, gdyby bank udzielił kredytu na 100% wartości nieruchomości, mógłby w ten sposób nie być w stanie odzyskać całości długu. Wkładem własnym może być przede wszystkim zaoszczędzona gotówka (lub pieniądze otrzymane w ramach darowizny, na przykład od rodziców), ale nie tylko. W przypadku budowy domu na kredyt, minimalny wkład własny można wnieść w formie posiadanej już działki, na którym zostanie on postawiony, bądź już zakupionych materiałów budowlanych. Co bardzo ważne, wkładem własnym nie może być inny kredyt lub pożyczka zaciągnięte na ten cel. Ile wynosi minimalny wkład własny? Aktualnie minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym wynosi 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że, jeśli mieszkanie jest na przykład warte 200 000 złotych, kredytobiorca przy zaciąganiu zobowiązania będzie musiał wpłacić minimum 40 000 złotych, a jedynie resztę dopłaci bank. Jeśli kredytobiorca dysponuje takimi środkami, może wnieść wyższy wkład własny niż 20% i zmniejszyć w ten sposób kapitał kredytu. Prawo przewiduje pewien wyjątek od tej reguły, a mianowicie możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego przy 10% wkładu własnego. W takim przypadku wymagane jest jednak zakupienie ubezpieczenia niskiego wkładu, co podniesie ostateczny koszt zobowiązania. W tej sytuacji mieszkanie za 200 000 złotych można kupić z wkładem własnym wynoszącym minimum 20 000 złotych. Należy pamiętać, że banki nie mogą ustalić wkładu własnego poniżej prawnie dozwolonej kwoty, ale nie oznacza to, że nie mają pewnej dowolności w zakresie konstruowania swoich ofert kredytowych. W związku z tym mogą zdarzyć się na przykład oferty kredytów z minimalnym wkładem własnym na poziomie 30% - wszystko zależy od tego, jakie ryzyko kredytowe jest skłonny zaakceptować dany bank. 1 Źródło: https://mojafirma.infor.pl/nieruchomosci/kredyty-mieszkaniowe/5000775,Kredyty-hipoteczne-przecietny-wklad-wlasny-to-ok-13-ceny-mieszkania.html Minimalny wkład własny w wysokości 10% - czy warto? Wiele osób przy zaciąganiu kredytu hipotecznego ma duży dylemat, czy wziąć go z 20% wkładu własnego, czy wybrać wariant z 10% wkładu i ubezpieczeniem kredytu. Szczególnie, jeśli dostępne środki są mocno ograniczone i to pierwsze rozwiązanie wymagałoby opóźnienia momentu zaciągnięcia kredytu do czasu, aż uda się oszczędzić większą kwotę. Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na pytanie, czy warto brać kredyt hipoteczny z mniejszym wkładem. Wiele zależy tutaj od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy. Można natomiast wskazać, że taka opcja jest na dłuższą metę droższa. Niższy wkład własny oznacza wyższy kapitał do spłaty, a wraz z nim wyższe odsetki i inne koszty związane z kredytem (na przykład prowizja za jego udzielenie). Nie należy też zapominać o tym, że niski wkład własny trzeba dodatkowo ubezpieczyć, którego to obowiązku nie ma w przypadku wkładu wynoszącego co najmniej 20% wartości nieruchomości. Należy więc zastanowić się, co jest w danym przypadku bardziej istotne: jak największe ograniczenie pierwotnych kosztów związanych z kredytem, czy zminimalizowanie kosztów ostatecznych. 2 Źródło: https://biznes.radiozet.pl/News/Ile-na-wklad-wlasny-Koszty-kredytu-hipotecznego Czy minimalny wkład własny kiedyś był mniejszy? Minimalny wkład własny nie zawsze wynosił tyle, co teraz. Przeciwnie – swego czasu banki nie tylko udzielały kredytów hipotecznych na 100% wartości nieruchomości, ale nawet na przykładowo 120%. Uznano jednak, że jest to niebezpieczna praktyka, która może mieć negatywne konsekwencje zarówno dla banków, jak i kredytobiorców, dlatego też postanowiono uregulować prawnie tę kwestię. Wspomniana już Rekomendacja S nie podniosła minimalnej kwoty wkładu własnego od razu do wysokości 20%. Rozłożono to wydarzenie w czasie, tak, aby z dnia na dzień różnica w warunkach zaciągania kredytu hipotecznego nie była tak diametralna. W związku z czym pierwotnie Rekomendacja S, która została zmodyfikowana o kwestie dotyczące minimalnego wkładu własnego w 2013 roku, przewidywała, że do końca 2014 roku nie mógł on być niższy niż 5% wartości nieruchomości. Następnie minimalny wkład własny został podniesiony i do końca 2015 roku musiał wynosić 10%. W 2016 roku wartość ta była już równa 15%, a od 2017 roku do dnia obecnego wynosi ona 20% (lub 10% pod warunkiem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego). Jeśli ktoś postanowi samodzielnie zapoznać się z Rekomendacją S, zauważy, że w dokumencie tym nie używa się pojęcia „minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym”, a zamiast tego pojawia się „wskaźnik LtV”. Jest to wskaźnik Loan to Value, czyli wartości kredytu do wartości nieruchomości. W 2014 roku mógł on wynosić maksymalnie 95%, co oznacza, że bank mógł sfinansować tylko 95% wartości nieruchomości. Resztę musiał stanowić wkład własny klienta, czyli w praktyce oznaczało to minimalny wkład własny w wysokości 5%. Wyższy minimalny wkład własny – czy to możliwe? W swoim aktualnym brzmieniu Rekomendacja S nie przewiduje konkretnych dat dla podwyżek minimalnego wkładu własnego. Nie jest jednak wykluczone, że prędzej czy później minimalny wkład własny zostanie podniesiony do 25% czy nawet 30%. Niektóre banki decydują się na taki krok dobrowolnie już teraz, z uwagi na ostrożność i chęć ograniczenia ryzyka kredytowego związanego z udzielaniem kredytów hipotecznych. W obecnej chwili nie ma dokładnych dat wprowadzenia nowych regulacji prawnych w tym zakresie, ale warto obserwować tę kwestię na bieżąco, ponieważ może się to zmienić. Minimalny wkład własny – podsumowanie Minimalny wkład własny to temat, który jeszcze niedawno często ewaluował i trzeba było śledzić go na bieżąco, natomiast od 2017 roku nie zaszły w nim duże zmiany. Nie jest jednak powiedziane, że za jakiś czas się to nie zmieni i nie zostanie on jeszcze bardziej podniesiony. Póki co wciąż jednak obowiązuje ta sama stawka, a mianowicie 20% wartości nieruchomości lub 10%, w przypadku zabezpieczenia spłaty zobowiązania odpowiednim ubezpieczeniem. Nie da się obecnie w żaden sposób całkowicie ominąć wkładu własnego i zaciągnąć kredyt hipoteczny na 100% wartości nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że wkładem własnym może być nie tylko gotówka, ale też na przykład działka pod budowę domu, w związku z czym zebranie go bywa łatwiejsze niż na pierwszy rzut oka może się to wydawać.
