Kredyt hipoteczny, udzielany na zakup lub remont nieruchomości, cieszy się w Polsce bardzo dużą popularnością. Nawet, jeśli ktoś jeszcze takiego zobowiązania nie zaciągnął, są duże szanse, że będzie wiedział, czym ono jest i jak działa. Inaczej jest w przypadku takiego produktu finansowego, jak odwrócona hipoteka, o którym wiele osób mogło nigdy nie słyszeć. W niektórych krajach Unii Europejskiej korzystają z niej dziesiątki tysięcy osób, ale w naszym kraju sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Nie oznacza to jednak, że nie warto dowiedzieć się na ten temat więcej. W takim razie, na czym dokładnie polega ten rodzaj hipoteki i kto może z niego skorzystać? Czy jest on opłacalny? Wszystkie te kwestie (i nie tylko) zostaną dokładnie omówione poniżej. Czym jest odwrócona hipoteka? Odwrócona hipoteka to typ zobowiązania, w którym to nie klient spłaca raty w banku, a na odwrót. Jest to produkt finansowy skierowany do osób starszych, posiadających własną nieruchomość (dom, mieszkanie, a nawet grunt). W ramach odwróconej hipoteki klient dalej może w niej mieszkać do końca swojego życia (i wciąż jest formalnie jej właścicielem), a do tego otrzymuje od banku ustaloną sumę w ramach jednorazowej płatności lub comiesięcznych rat. Częściej spotykane jest to drugie rozwiązanie. 1 Źródło: https://archiwum.rp.pl/artykul/1415786-Hipoteka-odwrocona:-komu-emeryt-zostawi-mieszkanie.html W zamian za to bank uzyskuje prawo do przejęcia nieruchomości po śmierci klienta. Prawo do takiej czynności jest zabezpieczone hipoteką ustanowioną na domu lub mieszkaniu, a także odpowiednim wpisem w księdze wieczystej nieruchomości. Przejęcie własności nie następuje jednak od razu, a dopiero po 12 miesiącach od śmierci kredytobiorcy. Wcześniej kontaktuje się on ze spadkobiercami dotychczasowego właściciela lokalu. Jeśli zgłoszą oni taką chęć, mogą spłacić kwotę wypłaconą klientowi przed jego śmiercią wraz z odsetkami – w takim przypadku nieruchomość nie zostanie przejęta. Odwrócona hipoteka może też zostać spłacona przez samego właściciela nieruchomości przed jego śmiercią w dowolnym momencie. W przypadku, gdyby spadkobiercy nie chcieli lub nie mogli spłacić powstałego w ramach odwróconej hipoteki zadłużenia, bank przejmie nieruchomość i ją sprzeda. Co ważne, instytucja finansowa musi zwrócić różnicę między całkowitą kwotą odwróconej hipoteki do spłaty (czyli wypłaconymi ratami i odsetkami) a wartością nieruchomości. Dokładne zasady tego typu porozumień reguluje ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym. Wysokość świadczenia, a także okres, przez jaki będzie wypłacane, zależy od takich czynników, jak wiek klienta i wartość nieruchomości. Warunki odwróconej hipoteki Odwrócona hipoteka jest dostępna zarówno dla właścicieli, jak i współwłaścicieli danego lokalu, o ile są oni osobami fizycznymi. Nie będą mogli natomiast z niej skorzystać najemcy lokalu, a także osoby, które posiadają jedynie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (nie należy go mylić z prawem użytkowania wieczystego, które uprawnia do odwróconego kredytu hipotecznego). Odwrócona hipoteka może wymagać od właściciela nieruchomości jedynie zakupu i opłacania ubezpieczenia od zdarzeń losowych. Wspomniana wcześniej ustawa jasno wskazuje, że pomijając ten jeden wyjątek, zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego nie może zostać przez bank uzależnione od zawarcia innych umów (na przykład umowy dotyczącej karty kredytowej czy rachunku bieżącego). Kiedy zobowiązanie zostanie już zawarte, na kredytobiorcy ciąży obowiązek utrzymywania nieruchomości w dobrym stanie, w tym, w szczególności dokonywanie niezbędnych remontów i napraw. Znaczne zmniejszenie się wartości nieruchomości po zawarciu umowy odwróconej hipoteki stanowi podstawę do wypowiedzenia jej przez bank. Dodatkowo, jako że wciąż jest on prawnym właścicielem nieruchomości, musi on terminowo opłacać wszelkie podatki i inne wydatki związane z jej posiadaniem. W razie wypowiedzenia umowy odwróconej hipoteki bank może wstrzymać wypłacanie kolejnych rat zobowiązania. Ustawowo określony okres wypowiedzenia, po upływie którego dłużnik musi spłacić przekazaną mu kwotę wraz z odsetkami, wynosi 30 dni. Czy odwrócona hipoteka się opłaca? Odwrócona hipoteka jest rekomendowana przede wszystkim osobom starszym, które dysponują nieruchomością, ale nie mają nikogo, komu chciałyby ją przekazać po swojej śmierci. Może ona być sposobem na zapewnienie sobie godnej starości, szczególnie w przypadku posiadania niskiej emerytury. Warto zaznaczyć, że, jeśli dana osoba jest wyłącznym właścicielem danego domu lub mieszkania, nie potrzebuje ona niczyjej zgody (np. swoich spadkobierców ustawowych), aby móc skorzystać z odwróconej hipoteki. Jednak, jak już wspomniano, bank skontaktuje się ze spadkobiercami po śmierci kredytobiorcy, aby dać im możliwość spłacenia zobowiązania. Informacje na temat kredytobiorcy i zawartej z nim umowy odwróconej hipoteki powinny pojawić się na stronie internetowej banku, instytucja podejmie także próbę kontaktu bezpośrednio z osobami wspomnianymi w umowie kredytowej. Opłacalność odwróconej hipoteki zależna jest od parametrów danej oferty, a także od wartości nieruchomości. Należy dobrze się zastanowić nad tym, czy comiesięczna rata hipoteki jest warta utraty prawa do pozostawienia domu lub mieszkania w spadku innym osobom. Trzeba też zauważyć, że odwrócona hipoteka nie cieszy się popularnością w polskich bankach i mimo faktu, że jest prawnie uregulowana, jej zrealizowanie może okazać się niemożliwe. Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia – podobieństwa i różnice Pewną alternatywą dla odwróconej hipoteki jest renta dożywotnia, która działa na podobnych zasadach, natomiast nie obejmuje jej Ustawa o odwróconej hipotece i przyznają ją nie banki, a specjalne fundusze hipoteczne. W przypadku renty dożywotniej beneficjent również zachowuje dożywotnie prawo do zamieszkiwania w danym lokalu, a po jego śmierci jest on przejmowany przez fundusz. Trzeba natomiast zdawać sobie sprawę z faktu, że taka renta wiąże się z przekazaniem własności nieruchomości już w momencie podpisania umowy, w przeciwieństwie do odwróconej hipoteki. Co więcej, istnieje ryzyko, że już po podpisaniu umowy fundusz hipoteczny ogłosi upadłość, co może oznaczać zaprzestanie wypłacania rat. W takim przypadku beneficjent renty może dochodzić swoich racji w ograniczonym zakresie, z uwagi na fakt, że podpisał z funduszem jedynie umowę cywilnoprawną. Jest to więc bardziej ryzykowne rozwiązanie niż odwrócona hipoteka, która jest ściśle uregulowana prawnie. Dodatkowo, po śmierci beneficjenta dożywotniej renty, jego spadkobiercy nie mogą rościć żadnych praw do nieruchomości, nie mogą też spłacić wypłaconych kredytobiorcy rat. 2 Źródło: https://mojafirma.infor.pl/nieruchomosci/wiadomosci/raporty-i-analizy/5202868,Odwrocona-hipoteka-w-Polsce.html Dlaczego odwrócona hipoteka nie jest popularna w Polsce? Polskie banki nie oferują odwróconej hipoteki, chociaż mogłyby to robić. Wynika to z wielu przyczyn. Może do nich należeć obawa o to, czy takie zobowiązanie byłoby na dłuższą metę dla banku korzystne. Istnieje bowiem szansa, że nieruchomość straciłaby na wartości, choćby dlatego, że nie byłaby na bieżąco remontowana – jest to co prawda podstawą do wypowiedzenia umowy, ale regularne kontrolowanie wartości nieruchomości to spory balast dla banku. Jest to szczególnie istotne, jeśli weźmiemy pod uwagę, że bank nie jest w stanie przewidzieć długości ludzkiego życia i ostatecznie może nawet okazać się, że dana osoba będzie żyła nawet wiele lat po tym, jak przestanie otrzymywać płatności z tytułu odwróconej hipoteki (nie są one bowiem z zasady dożywotnie, jak w przypadku renty oferowanej przez fundusze hipoteczne). Wszystko to potencjalnie może oznaczać dużą ilość komplikacji i problemów dla kredytodawcy, a relatywnie niewielki zysk. Odwrócona hipoteka – podsumowanie Odwrócona hipoteka to ciekawy produkt bankowy, który w Polsce jest jednak w dużej mierze niedostępny. Nie jest jednak wykluczone, że kiedyś pojawi się w ofertach instytucji finansowych w naszym kraju, szczególnie biorąc pod uwagę rosnący problem z niskimi emeryturami. Należy jednak pamiętać, że przekazanie nieruchomości bankowi w zamian za świadczenie to poważna decyzja i nie powinno się jej podejmować pochopnie. Warto rozważyć także inne alternatywy, takie jak choćby renta dożywotnia (chociaż z prawnego punktu widzenia jest ona mniej pewnym rozwiązaniem). Zawsze kluczowe jest, aby porównać dokładnie wszystkie dostępne oferty. Co więcej, przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy powinno się ją w całości przeczytać, tak, aby jej zapisy nie okazały się później zaskoczeniem.
