Ltv – czym jest Loan to Value? Jeśli zastanawiasz się, co to jest LTV, to w niniejszym artykule zgłębisz wiedzę właśnie na ten temat. Dowiesz się, czym dokładnie jest Loan to Value, jak je obliczyć i dlaczego jego wysokość ma aż tak duże znaczenie przy zaciąganiu kredytu. Zapraszamy do lektury! LTV – co to jest? Podczas przeprowadzania procesu kredytowego placówki bankowe biorą pod uwagę wiele różnorakich kryteriów. Jednym z nich jest zdolność kredytowa oraz historia kredytowania. W przypadku starania się o wysokokwotowy kredyt hipoteczny weryfikowana jest wysokość wskaźnika LTV. Stanowi on jeden ze szczegółowych warunków otrzymania zadłużenia. LTV to skrót od angielskich słów Loan to Value, które dosłownie tłumaczy się jako pożyczka do wartości. Jest to nic innego jak wskaźnik określający relację wysokości zaciąganego kredytu do wartości zabezpieczenia (nieruchomości). W prostym tłumaczeniu pokazuje, jak wiele pieniędzy jest skłonny udzielić Ci bank w stosunku do wartości zabezpieczenia, którym najczęściej jest nieruchomość. Jest stosowany przez placówki bankowe w momencie udzielania zobowiązań kredytowych. Wyznaczany jest w skali procentowej i widnieje obok pozostałych parametrów, takich jak choćby oprocentowanie, marża czy RRSO itp. Służy do oceny ryzyka kredytowego. Nie da się ukryć, że instytucja bankowa ponosi tym większe ryzyko, im większą sumę w relacji do wartości zabezpieczenia musi pożyczyć. Jest to szczególnie istotne w momencie przyznawania kredytów zabezpieczonych nieruchomością, gdyż w ciągu 20-30 lat spłaty wartość nieruchomości może w drastyczny sposób spaść, np. w konsekwencji kryzysu gospodarczego. Zatem w przypadku 90% LTV kredyt hipoteczny jest dla takiego podmiotu bardziej ryzykowny niż przy poziomie 50%. Wówczas spadek wartości zabezpieczenia zwyczajnie nie zagraża w tak dużym stopniu pokryciu zobowiązania. W tym miejscu pragniemy również dodać, że LTV służy też do wskazania ryzyka udzielania wszelkich produktów kredytowych z zabezpieczeniem. Mamy tu na myśli między innymi kredyt samochodowy bądź pożyczki pod zastaw. Poziom LTV – co ma na niego wpływ? Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego to dokument zawierający zbiór zaleceń dla polskich banków w zakresie udzielania zobowiązań hipotecznych i tym samym obejmujący szereg zasad dotyczących badania zdolności kredytowej oraz szacowania ryzyka, w tym maksymalną wysokość omawianego wskaźnika. Z kolei rekomendacja 15 KNF wskazuje, że zarząd banku odpowiada za ustalenie odpowiedniego poziomu wskaźnika w całym okresie spłaty ekspozycji. Co ważne, jego poziomy powinny być ujmowane w strategii zarządzania ryzykiem zatwierdzonej przez radę nadzorczą placówki. O tym, jaki jest poziom wskaźnika LTV, czyli stosunku kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, decydują instytucje finansowe przy uwzględnieniu wielu zobowiązań dotyczących kredytowania. Każdy podmiot odrębnie ustanawia jego akceptowalną wysokość w przypadku udzielania klientom zobowiązań z zabezpieczeniem hipotecznym. Jest to np. minimum 10% kapitału początkowego i dodatkowe zabezpieczenie w formie ubezpieczenia itd. Ogólnie rzecz ujmując poziom LTV jest zdeterminowany od dwóch zasadniczych elementów: kwoty zobowiązania oraz wartości zabezpieczenia. Podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego jest wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości. Jest to czynność zapewniająca go o tym, że w razie braku spłaty zadłużenia będzie mógł dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości, sprzedając ją na licytacji komorniczej. Jeśli wartość zabezpieczenia jest większa, tym mniejsza jest wysokość LTV, co sprawia, iż sposobność na przydzielenie oczekiwanej sumy pieniędzy rośnie. Chcemy przy tym dodać, że w momencie zakupu nieruchomości na wysokość pożyczanej kwoty środków finansowych wywiera wpływ wartość wkładu własnego, która jest elementem pośrednim. Bez niego nie ma obecnie możliwości zdobycia kredytu hipotecznego. Warto więc wiedzieć, co może być wkładem własnym, ponieważ nie jest nim tylko gotówka. W tym zakresie niezbędne jest zapoznanie się z wymaganiami stawianymi przed kredytodawcę. Wskaźnik LTV – ile wynosi maksymalny poziom? Wysoka wartość LTV oznacza wyższe ryzyko udzielenia kredytu. Aby go ograniczyć, placówki bankowe stosują maksymalny poziom wskaźnika. W 2022 r. maksymalny poziom LTV dla kredytów hipotecznych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych wynosił w dalszym ciągu 80% lub 90%, jeśli dla części przekraczającej 80% LTV ustanowione jest specjalne ubezpieczenie bądź dodatkowe zabezpieczenie. Może nim być np. blokada środków na rachunku, zastaw na obligacjach Skarbu Państwa, a także przeniesienie na rzecz banku środków zgromadzonych na rachunku IKE bądź IKZE. Ryzyko wysokiego LTV to użyczenie kredytu powyżej minimalnego wskaźnika LTV. Zgodnie z tym, co podano we wspomnianych już Rekomendacjach, przy konstruowaniu maksymalnych poziomów LTV instytucja bankowa powinna mieć na względzie takie kryteria, jak: rodzaj nieruchomości będącej zabezpieczeniem spłaty długu,okres, na jaki została zawarta umowa – im dłuższa, tym ostrożniej powinien być formułowany poziom wskaźnika LTV,rodzaj oprocentowania,wartość dodatkowego obligatoryjnego zabezpieczenia ekspozycji kredytowej, o ile zostało to przewidziane w zawieranej umowie, w tym np. hipoteka ustanowiona na nieruchomości mieszkalnej, ubezpieczenie nieruchomości od ognia lub innych zdarzeń losowych oraz ubezpieczenie na życie kredytobiorcy. LTV a kredyt - jaki jest wpływ LTV na zobowiązanie finansowe? Zapewne zadajesz sobie pytanie: jak LTV wpływa na kredyt? Jak już wykazaliśmy, to, jaki jest poziom LTV, ma odzwierciedlenie w wysokości szans na uzyskanie pożądanego kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym. Co więcej, wskaźnik ten bezpośrednio wpływa na koszty finansowania. Dlatego też możemy śmiało powiedzieć, że odgrywa on znaczącą rolę. Zasadniczo przyjmuje się, że im mniejsza jest wartość LTV, tym niższe oprocentowanie może zaoferować bank, dla którego petent jest bardziej wiarygodny. Efektem tego jest niższy całkowity koszt kredytu. Jak ukazaliśmy, ostateczne koszty związane z zobowiązaniem są wysoce zdeterminowane wskaźnikiem LTV. Jego wygórowany poziom oznacza dla banku większe ryzyko, które jest rekompensowane np. wyższą marżą. Jak obliczyć LTV? Wskaźnik LTV można wyliczyć samodzielnie bardzo szybko i bezproblemowo. Przydatne są następujące dane: wartość nieruchomości,wysokość wkładu własnego,kwota kredytu. LTV wzór: Wskaźnik LTV = wysokość udzielonego kredytu / wartość nieruchomości x 100% Wysokość udzielonego kredytu można z łatwością obliczyć, zgodnie z poniższym: Kwota kredytu = wartość nieruchomości – wkład własny Wiedząc już, jaką sumę musisz pożyczyć, możesz przejść do oszacowania wskaźnika LTV. Przykład: Wartość nieruchomości – 500 000 złotych* Oferowany wkład własny – 100 000 złotych (20% wartości nieruchomości) Kwota kredytu – 400 000 złotych Wskaźnik LTV = 400 000 złotych / 500 000 złotych* * 100% = 80% Z powyższych obliczeń wynika, że osoba starająca się o sfinansowanie kupna lub budowy nieruchomości o wartości 500 000 złotych, może uzyskać kredyt hipoteczny w maksymalnej wysokości 400 000 złotych przy założeniu, że bank określa wskaźnik LTV na poziomie 80%, a nie niższym. *Wartość nieruchomości potrzebna do ustalenia wskaźnika LTV jest podawana w drodze wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. Ciekawostka: Jeżeli chcesz kupić mieszkanie o wartości 500 000 złotych i dysponujesz na ten cel własną gotówką 100 000 złotych, to będziesz ubiegać się o kredyt w wysokości 400 000 złotych. Wskaźnik LTV będzie wynosił 80%, czyli maksymalny dopuszczalny limit. W sytuacji, gdy będziesz posiadać nieco mniej gotówki na wkład własny, możesz postarać się o wymaganą wysokość LTV, korzystając np. z ubezpieczenia. Innym rozwiązaniem jest też wykorzystanie dodatkowego zabezpieczenia w postaci: blokady środków na rachunku bankowym bądź zastawu,przeniesienia określonej kwoty na własność banku. Wskaźnik LTV - kalkulator W Internecie dostępne są kalkulatory kredytowe służące do obliczania LTV. Jedną ze stron udostępniających taką opcję jest Doradza.pl, na której można skonfigurować koszty swojego kredytu hipotecznego. Źródło: Doradza.pl. Podwyższenie wskaźnika LTV – co oznacza? Jak już nadmieniliśmy, podwyższenie wskaźnika LTV jest równoznaczne z wyższym ryzykiem dla banku. Jego zaangażowanie równoważone jest poprzez wyższą marżę, która zwiększa automatycznie ratę kredytową. Innym zabiegiem jest podwyższanie prowizji z tytułu przyznania kredytu. Ubezpieczenie ryzyka wysokiego LTV W ogólnych informacjach dotyczących umowy o kredyt hipoteczny placówka bankowa przekazuje swoim klientom, że ubezpieczenie ryzyka wysokiego LTV to ubezpieczenie kredytu do czasu, gdy wskaźnik ten będzie wynosił więcej niż jego minimalna wartość, tj. powyżej 80%. Jest to zabezpieczenie praktykowane w przypadku kredytu, którego wysokość przekracza ustalony przez bank graniczny wskaźnik współczynnika LTV. Loan to value – podsumowanie Jak wykazaliśmy, wysokość LTV jest znacząca w przypadku pozyskiwania kredytu hipotecznego. Współcześnie nie ma już możliwości otrzymania go w wysokości równej wartości nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem zobowiązania. Zrozumienie oferty kredytowej składanej przez konkretną instytucję finansową wymaga niewątpliwie uświadomienia sobie, co jest to LTV i z czego wynika. Wówczas możliwe jest wpłynięcie na jego ostateczny wynik. Mamy nadzieję, że niniejszy artykuł pozwolił na zgłębienie wiedzy w tym obszarze.
