„Hipoteka” to fraza, z którą zapewne każdy dorosły Polak nieraz miał okazję się spotkać, przede wszystkim w kontekście kredy hipotecznego. Jest jednak pewien jej wariant, który jest znacznie mniej znany, a który w wielu sytuacjach może okazać się istotny. Mowa tutaj o hipotece przymusowej. Hipoteka przymusowa jest stosunkowo skomplikowanym zagadnieniem, ale warto się w nie zagłębić, aby w razie czego wiedzieć, z czym się ona wiąże i czego można się po niej spodziewać. Wszystkie najważniejsze informacje w zakresie między innymi tego, czym rzeczona hipoteka jest i w jakich przypadkach znajduje ona zastosowanie, zebraliśmy poniżej. Na czym polega hipoteka przymusowa? Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanowione na nieruchomości, względnie użytkowaniu wieczystym lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Natomiast najczęściej ustanawia się ją właśnie na różnego rodzaju nieruchomościach, takich jak domy czy mieszkania. Większości osób hipoteka kojarzyć się będzie zapewne z kredytem hipotecznym, w toku, którego hipoteka jest ustanawiana na nieruchomości za zgodą właściciela jako zabezpieczenie spłaty zobowiązania. Dzięki hipotece udzielenie kredytu wiąże się z mniejszym ryzykiem, a wyższe są szanse, że w razie problemów ze spłatą kredytodawcy uda się odzyskać jego należność. W związku z tym kredyty hipoteczne mogą być udzielane na znacznie dłuższy okres i przy niższym oprocentowaniu niż przykładowo tradycyjne kredyty gotówkowe. Natomiast trzeba jeszcze raz podkreślić, że hipoteka umowna przy kredycie jest ustanawiana za zgodą właściciela, a po całkowitej spłacie zobowiązania jest ona wykreślana z księgi wieczystej. Hipoteka przymusowa, jak wskazuje sama nazwa, ustanawiana jest bez zgody właściciela nieruchomości. Wpis o hipotece do księgi wieczystej nieruchomości dokonywany jest nie na podstawie dobrowolnej umowy między stronami, a tak zwanego tytułu wykonawczego. Tytuł wykonawczy to inaczej tytuł egzekucyjny, który został zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Mówiąc jeszcze inaczej, chodzi tutaj o orzeczenie sądu w procesie wytoczonym dłużnikowi, który nie spłaca swojego zobowiązania przez wierzyciela. Po wpisie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości łatwiej jest później doprowadzić do odzyskania swojej należności w toku egzekucji komorniczej. Dlaczego stosuje się hipotekę przymusową? Hipoteka przymusowa jest stosowana z tego samego względu, jak hipoteka umowna w kredytach hipotecznych. Nieruchomości są z reguły stosunkowo wartościowe, a wartość ta w ostatnich dekadach w dużej mierze rośnie, a nie maleje. Co więcej, dłużnik nie jest w stanie jej ukryć ani przetransportować, co ułatwia ewentualną egzekucję. Solidność i pewność nieruchomości, a co za tym idzie hipoteki, sprawia, że jest ona uważana za jedno z najlepszych zabezpieczeń spłaty zobowiązań. Jednocześnie w okresie spłaty nie generuje ono dodatkowych kosztów (wiążą się one jedynie z samym ustanowieniem hipoteki) dla właściciela nieruchomości, tak więc w przypadku spłaty długu na czas nie jest to zabezpieczenie szczególnie uciążliwe. Kto może ustanowić hipotekę przymusową? Odpowiedź na pytanie, kto może ustanowić hipotekę przymusową, jest znacznie bardziej rozbudowana, niż można byłoby się spodziewać. Oczywiście, wnioskować o ustanowienie hipoteki mogą instytucje finansowe (banki, firmy pożyczkowe), które pożyczyły środki dłużnikowi i nie otrzymały ich z powrotem, ale nie tylko one. Polskie prawo daje możliwość ustanowienia hipoteki przymusowej nie tylko na podstawie wspomnianego już tytułu wykonawczego, z którego korzystają pożyczkodawcy i kredytodawcy, ale też na podstawie decyzji uprawnionych organów. Takim organem jest m.in. Zakład Ubezpieczeń Społecznych. W celu zwiększenia ściągalności zadłużeń z tytułu nieopłacania składek przez przedsiębiorców ZUS ma możliwość ustanowienia hipoteki przymusowej właśnie na podstawie swojej własnej decyzji. Nie ma tutaj konieczności najpierw prowadzenia egzekucji z ruchomości czy konta bankowego dłużnika, nic nie stoi na przeszkodzie, aby od razu zacząć od ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Hipoteka może być ustanowiona na wszystkie nieruchomości dłużnika. Jeśli mówimy tutaj o osobie prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą, która spóźnia się ze składkami, trzeba pamiętać, że obciążone mogą zostać także jego nieruchomości prywatne, a nie tylko takie, które służą do prowadzenia działalności gospodarczej. Co również bardzo istotne, jeśli dłużnik posiada część nieruchomości, to ta część ułamkowa również może być przedmiotem hipoteki. Podobnie, jak nieruchomość, która stanowi przedmiot współwłasności dłużnika oraz jego małżonka. Poza ZUS-em prawo ustanawiania hipoteki przymusowej mają także między innymi urzędy skarbowe oraz jednostki samorządu terytorialnego. Jak łatwo się domyślić, w tym wypadku służyć to będzie zabezpieczeniu spłaty zadłużenia z tytułu niezapłaconych podatków lub innych podobnych wierzytelności. 1 Źródło: https://www.nik.gov.pl/aktualnosci/nik-o-poszanowaniu-interesow-podatnikow-i-zabezpieczeniu-interesow-skarbu-panstwa-przy-egzekucji-administracyjnej.html Hipoteka przymusowa a egzekucja komornicza Należy podkreślić, że hipoteka przymusowa i egzekucja komornicza nie są synonimami, chociaż obie te czynności wymagają tytułu wykonawczego. Żeby jednak do nich doprowadzić, składa się osobne wnioski. Ustanowienie hipoteki przymusowej nie wiąże się automatycznie z rozpoczęciem egzekucji komorniczej i vice versa. W przypadku, gdy najpierw ustanowiono hipotekę przymusową, a następnie doszło do egzekucji komorniczej i licytacji nieruchomości, wierzyciel, na rzecz którego ustanowiono hipotekę, ma pierwszeństwo do środków pozyskanych w ten sposób przed częścią innych wierzycieli, ale nie przed wszystkimi. Kwota pozyskana ze sprzedaży nieruchomości jest zawsze w pierwszej kolejności przeznaczana na pokrycie kosztów egzekucji. Środki pozostałe po ich uregulowaniu przeznaczane są na należności alimentacyjne, a w dalszej kolejności należności za pracę. Czwarte w kolejności są należności zabezpieczone hipoteką morską, zaś piąte właśnie należności zabezpieczone zwykłą hipoteką – czy to umowną, czy przymusową. W dalszej kolejności spłaca się należności niezabezpieczone hipoteką, stąd też, jeśli dłużnik ma wiele zwykłych długów (kredytów niezabezpieczonych hipoteką, pożyczek), dla wierzyciela może być korzystne posiadanie hipoteki (umownej bądź przymusowej). Dzięki temu w razie licytacji co prawda nie będzie pierwszy w kolejce do pozyskanych środków, ale bez wątpienia lepiej być piątym w kolejności niż na przykład dziesiątym. Dodatkowo nie każdy dłużnik będzie miał na koncie na przykład należności alimentacyjne czy hipotekę morską, więc w praktyce hipoteka przymusowa może być druga czy trzecia (koszty egzekucji zawsze występują i zawsze będą pierwsze). Jak wykreślić hipotekę przymusową z księgi wieczystej? Hipoteka wygasa (i można ją wykreślić z księgi wieczystej) w przypadku, gdy wygaśnie ta wierzytelność, której hipoteka jest zabezpieczeniem. W przypadku hipoteki umownej mowa tutaj o całkowitej spłacie kredytu hipotecznego. Jeśli zaś chodzi o hipotekę przymusową, to konieczne jest uregulowanie całości długu, na podstawie którego wierzyciel uzyskał w sądzie tytuł wykonawczy i który został określony we wpisie do księgi wieczystej. Żeby pozbyć się hipoteki, należy złożyć w sądzie wniosek o jej wykreślenie, dołączając do niego pisemną zgodę wierzyciela. Wierzyciel oczywiście takiej zgody nie wyda, jeśli wcześniej nie dojdzie do zaspokojenia całości wierzytelności, zarówno kwoty zobowiązania, jak i odsetek oraz wszelkich innych kosztów z nim związanych. Zobacz więcej: Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej Czym różni się hipoteka przymusowa zwykła od kaucyjnej? Obecnie już nie stosuje się rozróżnienia hipoteki przymusowej na zwykłą i kaucyjną. Zmiana w tym zakresie nastąpiła w 2011 roku, natomiast, jeśli ktoś od dawna nie interesował się tym tematem, może wciąż kojarzyć te pojęcia. W przypadku hipoteki przymusowej zwykłej konieczne było dokładne określenie, jaka jest suma wierzytelności, na jaką ustanowiona jest hipoteka. Hipoteka przymusowa kaucyjna miała charakter znacznie mniej precyzyjny i mogła być ustanowiona nawet na podstawie przykładowo nieprawomocnego orzeczenia, a więc w sytuacjach, kiedy ostateczna wysokość wierzytelności mogła się jeszcze zmienić. Hipoteka przymusowa kaucyjna obejmowała nie tylko podstawową kwotę należności, ale też wszelkie odsetki i inne opłaty z nią związane, które mają charakter dynamiczny, więc trudno jest określić je dokładnie. Jak już wspomniano, aktualnie takiego podziału się już nie stosuje, a zamiast tego hipoteka przymusowa z zasady przyjmuje formę dawnej hipoteki przymusowej kaucyjnej. Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką przymusową? Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest co prawda możliwa, jednak jest to kwestia stosunkowo skomplikowana i potencjalnie bardzo problematyczna. Przede wszystkim trzeba wskazać, że hipoteka, czy to hipoteka przymusowa, czy umowna, nie jest związana z konkretną osobą, a nieruchomością. Faktycznie, żeby została ona ustanowiona, zgodę musi wyrazić jej aktualny właściciel lub aktualny właściciel musi zwlekać ze spłatą zobowiązań, w związku z czym hipoteka zostanie ustanowiona przymusowo. Jednak, kiedy już znajdzie się w księdze wieczystej, to nawet jeśli nieruchomość zmieni właściciela, wciąż będzie mogła stać się przedmiotem egzekucji zadłużenia sprzedającego. W związku z tym można w teorii legalnie zakupić nieruchomość, po czym stracić ją z powodu długów poprzedniego właściciela. Z tego względu jest bardzo istotne, aby przed zakupem zawsze sprawdzić księgę wieczystą, szczególnie pod kątem wpisów związanych z hipoteką. Jeśli posiadamy nieruchomość obciążoną hipoteką i chcemy ją sprzedać w sposób etyczny, jest na to kilka sposobów. Możemy najpierw spłacić zadłużenie i doprowadzić do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, ale nie każdy będzie posiadał odpowiednią ilość środków. Inna opcja to ustalenie, że sprzedający otrzyma niższą sumę niż wartość nieruchomości, a reszta jej ceny zostanie przez kupującego przekazana wierzycielowi dotychczasowego właściciela w celu spłaty długu i pozbycia się hipoteki. Jest to jednak bardziej ryzykowne i mniej prostolinijne rozwiązanie. 2 Źródło: https://forsal.pl/artykuly/1478210,dozywotnie-sciganie-za-dlugi-w-skladkach-dopuszczalne.html Hipoteka przymusowa – podsumowanie Hipoteka przymusowa to interesujące zagadnienie, o którym wiele osób nie wie, dopóki nie dotknie ich ono osobiście. Nie da się ukryć, że hipoteka ustanowiona na nieruchomości może być źródłem stresu, zwłaszcza jeśli została ustanowiona nie z na naszą zgodą. Należy jednak pamiętać, że dopóki zobowiązania są spłacane na czas, sam fakt ustanowienia hipoteki nie będzie miał dla dłużnika żadnych bezpośrednich, natychmiastowych negatywnych konsekwencji. Hipoteka na nieruchomości nie równa się egzekucji komorniczej. Jednocześnie tytuł wykonawczy może pozwolić wierzycielowi nie tylko złożyć wniosek o przymusową hipotekę, ale także o wszczęcie egzekucji komorniczej, która z kolei może odbywać się właśnie z nieruchomości, ale też między innymi z wynagrodzenia, emerytury czy renty. To, jakie kroki zostaną podjęte, zależy w dużej mierze od szczegółów sytuacji. Nie należy więc panikować, a zamiast tego jak najszybciej skontaktować się z wierzycielem i spróbować dojść do porozumienia, tak, aby ustalić polubowny plan spłaty i sprawić, żeby nie doszło do egzekucji z nieruchomości.
